TỔNG HỢP CHÍNH SÁCH MỚI VỀ XÂY DỰNG NĂM 2026 (LUẬT XÂY DỰNG 2025)

Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026, riêng một số quy định tại khoản 2, 3 Điều 43; Điều 71; khoản 3, 4, 5 Điều 95 có hiệu lực từ 01/01/2026. Dưới đây là nội dung tổng hợp, hệ thống lại các chính sách mới quan trọng, dễ theo dõi và áp dụng trong thực tiễn.

I. 08 trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng (áp dụng từ 01/01/2026)

Các trường hợp chủ đầu tư không cần xin giấy phép:

Công trình bí mật nhà nước; công trình khẩn cấp, cấp bách; dự án đầu tư công đặc biệt; dự án đầu tư theo thủ tục đặc biệt; công trình xây dựng tạm thời; công trình xây dựng trên đất quốc phòng, an ninh.
Công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng, Bộ trưởng, người đứng đầu cơ quan trung ương, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư.
Công trình xây dựng theo tuyến qua từ hai tỉnh trở lên; công trình theo tuyến ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị hoặc đã được chấp thuận phương án tuyến.
Công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay.
Công trình quảng cáo không thuộc diện cấp phép; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
Công trình thuộc dự án đã được thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi (kể cả điều chỉnh).
Công trình cấp IV; nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và không nằm trong khu vực quản lý kiến trúc theo quy hoạch.
Công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng, kết cấu chịu lực, không ảnh hưởng an toàn, PCCC, môi trường và không tiếp giáp đường có yêu cầu quản lý kiến trúc.

Lưu ý: Phần lớn các trường hợp trên vẫn phải gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương (trừ một số trường hợp đặc biệt theo luật).

II. 02 trường hợp không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng (từ 01/01/2026)

Công trình đã được cấp phép theo Luật Xây dựng 2014, nay thuộc diện miễn giấy phép theo Luật Xây dựng 2025 và có điều chỉnh thiết kế.
Công trình thuộc dự án đã được cấp giấy phép trước 01/01/2026 và đã được thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh.

III. 03 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng (điều khoản chuyển tiếp)

Công trình thuộc diện miễn giấy phép theo Luật Xây dựng 2014 và đủ điều kiện khởi công trước 01/01/2026.
Công trình đã được thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và đủ điều kiện phê duyệt theo Luật Xây dựng 2014.
Công trình thuộc dự án đã được thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh theo Luật Xây dựng 2014.

*H1. Chính sách xây dựng năm 2026 – Các trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng*

IV. 09 trường hợp phải phá dỡ công trình xây dựng (áp dụng từ 01/7/2026)

Bao gồm các trường hợp:

Giải phóng mặt bằng để xây dựng mới hoặc xây dựng tạm.
Công trình nguy hiểm, có nguy cơ sụp đổ hoặc cần phá dỡ khẩn cấp.
Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng.
Công trình xây dựng sai quy hoạch, sai phép hoặc không phép.
Công trình lấn chiếm đất công, đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.
Nhà ở riêng lẻ phá dỡ để xây dựng mới.
Phá dỡ theo nhu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu.
Công trình hết thời hạn sử dụng.
Các trường hợp khác theo quy định pháp luật liên quan.

V. Chỉ còn 03 loại giấy phép xây dựng (từ 01/7/2026)

So với quy định cũ, Luật Xây dựng 2025 rút gọn còn:

Giấy phép xây dựng mới.
Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Giấy phép xây dựng có thời hạn.

VI. Bắt buộc thẩm tra thiết kế đối với công trình thuộc diện thẩm định PCCC

Từ 01/7/2026, các công trình:

Ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng.
Có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp.
Thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy.

đều bắt buộc phải thẩm tra thiết kế xây dựng trước khi thẩm định.

*H2. Luật xây dựng 2026 – Bắt buộc thẩm tra thiết kế đối với công trình thuộc diện thẩm định PCCC*

VII. Điều kiện khởi công xây dựng công trình

Công trình được khởi công khi đáp ứng đầy đủ:

Có mặt bằng xây dựng.
Có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải cấp phép).
Có thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt.
Đã ký hợp đồng xây dựng với nhà thầu.
Đã gửi thông báo khởi công (trừ nhà ở riêng lẻ).

Một số công trình đặc biệt chỉ cần đáp ứng điều kiện về mặt bằng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

VIII. Trình tự đầu tư xây dựng

Gồm 03 giai đoạn:

Chuẩn bị dự án
Thực hiện dự án
Kết thúc xây dựng

Dự án được phép phân kỳ đầu tư, tách dự án thành phần hoặc dự án giải phóng mặt bằng độc lập để thuận lợi quản lý.

IX. Phân loại dự án đầu tư xây dựng

Dự án được phân loại theo:

Hình thức đầu tư (đầu tư công, PPP, đầu tư kinh doanh…).
Quy mô, mức độ quan trọng (quan trọng quốc gia, nhóm A, B, C).
Mục đích, công năng sử dụng.

X. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng

Dự án phải:

Phù hợp quy hoạch.
Bảo đảm tính khả thi về thiết kế, công nghệ.
Đáp ứng yêu cầu an toàn, PCCC, môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu.
Có phương án tài chính khả thi và hiệu quả.

*H3. Luật xây dựng 2026- Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng*

XI. Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng

Thiết kế phải:

Phù hợp nhiệm vụ thiết kế.
Tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn.
Đảm bảo an toàn, công năng, PCCC, môi trường.
Thuận lợi cho bảo trì, vận hành công trình.

XII. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

Phù hợp mục đích sử dụng đất.
Phù hợp quy hoạch, thiết kế đô thị hoặc quy chế kiến trúc.
Thiết kế bảo đảm an toàn, PCCC, môi trường, kết nối hạ tầng.

Giấy phép xây dựng có thời hạn áp dụng cho khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa thực hiện thu hồi đất.

XIII. Yêu cầu đối với công trường xây dựng

Lắp đặt biển báo, thiết bị giám sát.
Quản lý công trường chặt chẽ.
Đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh môi trường và giao thông xung quanh.

XIV. Phân loại hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng được phân loại theo:

Nội dung công việc: tư vấn, thi công, thiết kế – thi công, EPC, chìa khóa trao tay…
Hình thức giá hợp đồng: trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, chi phí cộng phí, theo kết quả đầu ra, hỗn hợp…

Kết luận: Luật Xây dựng 2025 có nhiều điểm mới theo hướng đơn giản hóa thủ tục, tăng tính chủ động cho chủ đầu tư nhưng siết chặt yêu cầu về an toàn, thiết kế và quản lý chất lượng công trình. Chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng cần sớm cập nhật để triển khai dự án đúng quy định từ năm 2026.